也有人说，中等收入陷阱体现为经济体增长乏力，难以作出新的转变。

这种需要可能得到，也可能无法实现。每一个人都对住房都有需要。

比如住房的刚性需求，这是一个房地产开发商制造出一个推动房价上涨的虚拟概念，却也被政府部门接受有真的住房刚性需求。我们可以 看到，我们可以看到，无论是在以投资为主导的住房市场还是以消费为主导的住房市场。没有一个住房投资者会进入这个没有投资收益的市场。如果住房价格水平高 过了居民实际可支付水平，居民住房需要是不可能转化为住房需求的。因此，无论是从市场角度还是从保障房的角度 ，政府的住房政策就得扩大住房生产与供应，以便来满足居民住房的这种刚性需求。

它在于住房市场的价格水平及居民 对这种价格水平的支付能力。它是无法通过增加供给来减弱这种投资需求的。但受多种因素影响，目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境之中，需要一个外部力量来打破僵局。

十二五期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。2.中国的房地产市场结构尚不完善，存在调整空间住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。总之，我国既有宏观条件，也有政策空间避免房地产硬着陆风险。

1.中国的房地产市场仍属发展中市场，存在刚性需求我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。因此，尽管未来我国的潜在增长速度相对过去30年将有所下降，但仍具有保持较高速度增长的潜力。

第二次就是始于2006年的这一轮房地产调整。近期民间借贷市场的调整提供了一个契机：一是以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产，从而给房地产市场一个外部向下压力。2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。二、现阶段中国房地产市场的四个特征与西方国家房地产市场相比，中国房地产市场存在以下四个方面的差异，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。

2011年三季度，中资银行加权资本充足率达12.3%，拨备覆盖率达270.7%，核心资本和拨备总额超过6万亿元。除了德国以外，美国、日本、英国、爱尔兰等在进入后工业时代以后，都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的拉动，从而为以后的危机埋下了伏笔。其次，房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。为此，可适当降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。

3.房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导尽管我国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。我国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量止赎。

同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。从一手房和二手房交易量比例来看，在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。

2.以鼓励消费、抑制投机为目标，适度调整房地产调控方式根据中央经济工作会议确定的稳中求进方针，在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。三、我国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件房地产市场调整，会否引发金融风险和宏观波动，关键是经济和房地产市场是否有内在增长动力、房地产市场杠杆率水平和整个经济体应对调整带来的短期流动性和偿付能力冲击的能力。中央银行具备足够的政策调控能力和运作空间，应对房地产调整可能引发的流动性冲击。

日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整，前两次并未出现硬着陆，也未对经济产生重大影响。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。

我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。对此应保持充分的警惕，做好充足的政策准备。

只是第三次调整，引起了严重的金融风险和经济硬着陆。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。

但由于这个市场具有自己的运行逻辑，政策应对不当又容易造成硬着陆。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。从宏观上看，我国具备避免房地产硬着陆的有利条件。尽管如此，仍需密切关注房地产市场动态，及时、合理应对突发情况，着力避免多个因素共振引发的风险。

一、海外房地产市场硬着陆的基本规律在1890～2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。

商业银行拥有超过4万亿元的国债。通过政策调整，给市场发出明确的鼓励居住、限制投资的政策信号。

当前一些城市出现的房地产价格回落，是政府主动调控的结果，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。我国房地产相关贷款（土地贷款、开发贷款和购房贷款）占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。

而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。二是2012年2～4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。因此，应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。

而且中国人不喜欢大量负债，家庭的整体负债率很低。近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。

综合上述情况，我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。1.经济具有保持较高速度增长的潜力作为发展中国家，我国由城镇化、工业化、市场化和全球化带来的增长动力尚未完全发挥，仍能支撑必要的经济增长。

出于社会稳定的需要，一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房，使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。一旦出现市场超预期调整，即加大政府资金投入，既保证房地产市场调整过程的平稳进行，又可推动保障房体系建设。

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